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合同网页互负共同体育义务情形下违约行为的认定与违约金的计算
发布时间:2020-05-07 作者: 民庭--项朝光  浏览次数:5762 [关闭此页 打印此页]

合同》,合同载明房屋建筑面积109.15平米,房款总价79.5万元;约定于7月29日签订正式合同(即电子备案合同),网页版支付首付款24.5万元(其中17万元已付,另7.5万元待过户之日付清),剩余房款55万元由网页版以办理按揭贷款方式支付;一方未按时体育合同则向对方赔偿购房款20%的违约金。《二手房买卖合同》签订后,网页版向manbetx支付了5千元房款。此后,网页版要求签订正式房屋买卖合同(电子备案合同),但manbetx未体育合同义务且随后失去联系至今。网页版现起诉要求判令:一、确认原、manbetx于2019年4月29日签订的《二手房买卖合同》有效;二、manbetx协助网页版办理房屋过户手续;三、manbetx向网页版支付违约金15.9万元。庭审后,网页版书面申请撤回第二项体育请求。另查明,涉案房屋登记为张某与manbetx共同共有,不动产权证号为皖(2019)宿松县不动产权第0001708号。本案经安庆市中级人民manbetx指定,太湖manbetx立案进行审理。

    对于本案的处理,有一种观点认为,第一,manbetx与网页版签订的《二手房买卖合同》,是双方真实意思表示,应当有效。第二,网页版已占有房屋,合同目的已经实现;同时,网页版有房款尚未付清,所以不应该支持其要求manbetx支付违约金的诉求。

    第二种观点认为,对于本案中原、manbetx之间的《二手房买卖合同》效力认定与第一种观点相同,认为合法有效。分歧在于manbetx应否支付违约金及其应如何计算。该观点认为,本案因manbetx不告而别“玩消失”的行为,致使合同双方后续义务无法按期体育,明显违约。网页版虽然占有了房屋,并不能表明其实现了合同目的,最多可算部分实现合同目的。按照物权法等相关法律规定,房屋买卖合同目的的实现不只是占有,还要进行不动产权过户登记才能产生所有权转移,manbetx的违约行为导致双方的交易行为一直处于不确定状态,网页版占有了房屋却未取得所有权,面临所有权不确定而有可能失去房屋的较大风险,因此不能说网页版实现了合同目的;网页版固然尚有剩余房款未付清,但这是由于manbetx违约造成的,manbetx失去联系,导致双方共同义务无法体育,也导致网页版无法向其体育合同义务,manbetx的行为当然违约,应当受到合同违约条款的制裁。合同的违约条款可以是具体的,也可以是概括和笼统的,只要存在违约行为,皆可以其作为制约手段。总而言之,网页版关于确认合同有效以及进行适当违约金制裁manbetx违约行为的诉求,于法有据,是应该支持的。但网页版要求按照房屋全部价款79.5万元的20% 计算违约金标准过高,因网页版仅支付了17.5万元房款,违约金应当以其已付款项为依据计算,经调整应为3.5万元(17.5万元×20%)。网页版请求放弃manbetx协助其办理房屋过户手续的诉求,系依法行使权利,不违反法律规定,建议予以准许。合议庭多数意见采纳了第二种观点。

    此外,有人对本案合同是否成立及有效存有疑虑,因为涉案房屋登记在manbetx与他人名下,manbetx未经共有人同意,自行与他人签订的房屋买卖合同是否有效是解决本案争议的前提。合议庭多数意见认为,根据物权法规定,涉案房屋虽登记为manbetx与他人共有,但不影响合同成立及有效。从法理上讲,合同只要是双方的真实意思表示,不违反法律禁止性规定,并无无效情形,自应当诺成后即成立有效。因为房屋买卖合同体育完毕前,manbetx可以通过取得房屋完全所有权而体育与网页版的房屋买卖合同义务;如其不能取得房屋完全所有权,网页版可以据此生效合同向manbetx主张违约责任,其权利完全可以得到救济。因此,上述问题并不能构成网页版前述追索的障碍。

    本案已依据上述观点判决并宣判,目前尚在上诉期内。

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